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上海金色希望酒店管理有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

发布日期:2019-01-14

上海市静安区人民法院
民 事 判 决 书
(2018)沪0106民初26895号
原告(反诉被告):*******61789部队,驻地上海市延安中路XXX号。
负责人:赵刚,部队长。
委托诉讼代理人:周伟巍,上海市东方正义律师事务所律师。
委托诉讼代理人:王毅伟,上海市东方正义律师事务所律师。
被告(反诉原告):上海金色希望酒店管理有限公司,住所地上海市静安区。
法定代表人:彭国民,总经理。
委托诉讼代理人:沈华连,上海普世律师事务所律师。
委托诉讼代理人:徐俐,上海普世律师事务所律师。
原告*******61789部队诉被告上海金色希望酒店管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案,本院于2018年7月12日受理后,依法适用普通程序,由本院组成了合议庭。审理中,被告上海金色希望酒店管理有限公司向本院提出反诉,本院受理后,于2018年8月22日公开开庭对本诉及反诉进行了合并审理。原告*******61789部队的委托诉讼代理人周伟巍律师、被告上海金色希望酒店管理有限公司的委托诉讼代理人沈华连律师、徐俐律师到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求:1、确认合同编号为参三(2014)040197号的《军队房地产租赁合同》于2018年3月30日解除;2、判令被告支付拖欠的租金5,257,613.15元(2015年9月26日-2018年3月30日);3、判令被告支付至租金清偿之日止的滞纳金,暂算至2018年6月30日为11,059,921.12元(以拖欠的租金为基数,按日千分之三的标准,自拖欠之日起算至实际支付之日。第一期自2015年10月7日开始计算,2015年9月26日-2016年9月25日租金,基数208万;第二期自2016年10月7日开始计算,2016年9月26日-2017年9月25日的租金,基数208万;第三期自2017年10月7日开始计算,2017年9月26日-2018年3月30日的租金,基数为1,097,613.15元);4、判令被告支付房屋使用费2,034,835.25元(第一段为签订合同之前,2014年1月1日-2014年9月25日使用费1,524,181元,第二段为合同解除之后2018年3月31日-2018年6月25日使用费516,523.84元,使用费标准参照合同租金计算。);5、判令租赁保证金10万元归原告所有;6、判令被告支付原告违约金10万元;7、判令被告支付电费1,448,586.9元、垃圾处理费13,000元、有线电视费5,980元(上述费用具体支付情况以提交的附表为准,计算时间为2015年8月-2018年5月)。
事实和理由如下:
原告系上海市延安中路XXX号房屋(以下简称涉案房屋)权利人,被告自2014年1月起使用涉案房屋。2014年9月16日,原、被告签署租赁合同一份,约定由被告向原告承租涉案房屋,年租金208万,且有递增条款,租期自2014年9月26日起至2019年9月25日止,合同保证金为10万元,若被告违约,还应支付违约金10万元。合同签订后,被告仅支付了第一年的房租,此后再未付款,且拖欠自2015年8月起的电费、垃圾处理费、有线电视费,原告遂于2018年3月30日发函要求解除合同,并于2018年6月25日收回了涉案房屋,现原告起诉要求判如所请。
被告辩称,同意双方之间的合同于2018年3月30日解除,但不同意原告所述解除合同的理由,被告并未违约,且违约金约定过高,请求法院调整。被告确实没有支付原告主张的租金和电费、垃圾处理费、有线电视费,但其中2017年9月26日之前的租金和电费、垃圾处理费、有线电视费已经超过诉讼时效,不应获得支持;2017年9月26日至2018年3月30日的租金愿意支付,金额为1,097,613.15元。原告主张的房屋使用费,其中2014年1月至2014年9月的部分与本案无关,是签署租赁合同之前的事情,而2018年3月31日至6月25日这一段,是原告同意给被告的腾退期限,不应该收费。鉴于被告不存在违约情形,故保证金应当退还。
反诉原告向本院提出诉讼请求:1、判令反诉被告赔偿反诉原告装修及移动资产损失6,047,766.08元;2、判令反诉被告赔偿反诉原告停业遣散费的损失870,200元;3、判令反诉被告赔偿反诉原告租金差额3,478,767.8元(6.5-2.43=4.06*2343平方米,具体以鉴定评估结论为准);4、判令反诉被告赔偿反诉原告预期收益损失8,071,250元。5、判令反诉被告赔偿反诉原告二类费用,按照造价的12%计算,为1,035,065.55元;6、判令反诉被告支付评估费17万元。
事实与理由如下:
反诉原告在履行合同中并无过错,遭反诉被告强行收回涉案房屋。该房屋由反诉原告装修,投入巨大。反诉被告解除合同的行为,迫使反诉原告停止经营,遣散员工,蒙受了重大损失,且需另寻经营场所,故提出反诉,请求判如所请。
反诉被告辩称,不同意反诉原告全部诉讼请求,合同系因反诉原告违约而解除。反诉原告的装修未经反诉被告书面同意,本身就是违约行为,反诉被告无需补偿,也坚决不同意利用。反诉原告提出的装修损失也不是事实,合同期限仅有5年,反诉原告提供的评估报告却以8年为折旧期限,脱离了事实,折旧期限应为5年。况且评估报告的总金额中还包括了很大一块的移动资产评估和搭建部分评估,这两个部分都是不能计算入装修损失的。
审理中,反诉原告向本院提出了租金差价的评估申请,根据本案的审理情况,本院对反诉原告的该项申请不予准许。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据,本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据,本院认定事实如下:
2014年9月16日,被告(乙方)与*******61419部队(甲方)签署租赁合同一份,由被告向61419部队承租上海市延安中路XXX号房屋。合同约定,租期自2014年9月26日起至2019年9月25日止;租金前3年为208万每年,第4年为214.24万元,第5年为220.6672万元,总额为10,589,072元;租金每年结算,于每年的前10日支付;水、电、煤、物业、维修等费用,均由被告承担;合同保证金为10万元,若被告未履行合同义务则保证金不退。合同第八条约定,被告义务包括:房屋维护与管理、环境卫生、防火、人员管理、安全、未经同意不得装修、经同意的装修权属归甲方所有、装修在合同解除或期满时必须无偿移交给甲方、未经同意不得新建或添加建筑物、不得抵押租赁物、不得改变租赁用途、不得加工或存放有害物或危险品、处理相关纠纷等。合同第九条第(四)款约定因不可抗力以及国家和军队政策法规重大调整造成合同无法履行的,双方均不承担责任。合同第十一条约定,被告违反合同第八条的,则甲方有权解除合同,被告还应支付10万元违约金;被告逾期支付租金及有关费用的,应按照每日千分之三的标准支付违约金。
合同签订后,被告支付了2014年9月26日至2015年9月25日的租金,此后再未支付租金。被告确认拖欠2015年8月至2018年5月电费1,448,586.9元、垃圾处理费13,000元、有线电视费5,980元(被告已支付的部分已从中扣除)。
原告曾于2016年1月10日以书面通知的方式向被告催缴2015年8月至2015年12月的电费,被告对通知予以确认。原告曾于2015年9月1日、10月1日分别发函催缴2015年8月、9月的垃圾处理费各500元、有线电视费各230元,该费用后未再催缴。2016年6月11日,被告收到原告催缴租金的书面通知。2017年7月26日,原告以会议纪要方式向被告催缴租金。
2018年3月30日,原告通知被告,根据中央军委有关文件精神,按照合同第九条第(四)款之约定,解除双方之间的合同,腾退期限至2018年6月30日。2018年6月4日会议纪要记载,原告同意减免被告腾退期内一个月的租金。2018年6月25日,原告收回了涉案房屋。
*******32069部队后勤部出具证明函一份,证明61789为原61419部队下属单位,原61419部队在涉案房屋处的租赁项目已于2017年4月随61789部队一同转隶61580部队,租赁项目亦由61789部队担任出租人。
2015年1月至7月,被告对涉案房屋进行了装修。经双方一致认可的评估机构评估,工程按照8年折旧期计算,工程总造价为5,606,605.08元,其中搭建部分折算为929,647.96元。移动资产部分折算为441,161元。
2015年1月16日,被告向原告支付了装修押金15,000元。
本院认为,原、被告签订的《房屋租赁合同》系当事人的真实意思表示,合法有效,双方均应恪守履行。现双方一致确认合同于2018年3月30日解除,本院予以认可。就双方存在争议的部分,本院分析如下:
一、合同解除的原因
原告主张双方之间的合同系因被告逾期支付租金所致。从本案的事实来看,被告确有逾期支付租金的事实,但同样也存在军队政策变化的事实。因此原告存在多个合法的解除合同的理由,原告在2018年3月30日所发书面通知中已经明确援引合同第九条第(四)款,故原告已经基于军队政策变化行使了合同解除权。合同解除权为形成权,一旦行使后即发生法律效力,不得再次以其他理由行使。故本院认定双方之间的合同,系因合同第九条第(四)款所解除,双方对合同解除均不承担责任。被告无权要求原告承担租金差额、员工遣散、预期收益损失。
二、被告是否存在违约行为及逾期付款违约金
合同非因任何一方的原因而解除,并不豁免此前因违约行为导致的违约责任。被告在签订合同后应当按时支付租金,但被告并未按时支付2015年9月25日之后的租金,构成违约,应当承担违约责任,支付逾期付款违约金。但违约金比例过高,本院酌情调整为万分之一每日。2015年9月26日至2016年9月25日的租金208万元,原告请求自2015年10月7日起开始计算逾期付款违约金;2016年9月26日至2017年9月25日的租金208万元,原告请求自2016年10月7日起开始计算逾期付款违约金;2017年9月26日至2018年3月30日的租金1,097,613.15元,原告请求自2017年10月7日开始计算逾期付款违约金。原告主张的上述计算基数及时间,不违反合同约定,本院可予认可。
三、原告主张的费用是否罹于诉讼时效
关于租金部分,在民法总则相关规定实施之前,其诉讼时效为一年。2015年9月26日至2016年9月25日的租金,其诉讼时效应从租期的前十日起算。2016年6月11日,原告以书面方式向被告催讨租金,故该笔租金的诉讼时效中断,从该日起重新计算诉讼时效。自2016年6月11日至2017年7月26日,原告并未提供证据证明曾催讨租金,故2015年9月26日至2016年9月25日的租金请求权及其相应的逾期付款违约金请求权已经罹于诉讼时效,不受法律保护。2016年9月26日起的租金,因2017年7月26日原告已经以会议纪要的方式进行催讨,故诉讼时效中断,从该日起重新计算诉讼时效。自2017年10月1日起,租金请求权的诉讼时效改为三年,本案其余租金请求权的诉讼时效尚未届满,均适用三年诉讼时效。因此,2016年9月26日起的租金3,177,613.15被告应当支付。
至于原告主张的电费、垃圾处理费、有线电视费,在2017年10月1日前均适用两年的诉讼时效,之后适用三年的诉讼时效。被告拖欠的电费起算点为2015年8月,而原告曾于2016年1月10日催讨,故诉讼时效中断,从该日起重新计算诉讼时效,至2017年10月1日起适用三年的诉讼时效。因此,原告主张的电费1,448,586.9元未超过诉讼时效,被告应当支付。2015年8月、9月的垃圾处理费各500元、有线电视费各230元,原告曾于2015年9月1日、10月1日分别发函催缴。其中,2015年9月1日发函催缴的垃圾处理费、有线电视费已于2017年9月1日诉讼时效届满,本院不予支持;而2015年10月1日发函催缴的垃圾处理费、有线电视费的诉讼时效本应于2017年10月1日届满,但当日民法总则施行,故诉讼时效改为三年,至原告起诉之日诉讼时效并未届满。2015年10月之后发生的垃圾处理费、有线电视费,均已改为适用三年诉讼时效,可获支持。扣除不获支持的垃圾处理费500元和有线电视费230元后,被告应当予以支付垃圾处理费12,500元、有线电视费5,750元。
四、装修是否应当获得赔偿或补偿
根据合同第八条第(三)款的规定,装修须征得原告书面同意,经同意的装修权属归原告所有,装修在合同解除或期满时必须无偿移交给原告。原告于2015年1月16日收取了被告的装修押金,与被告装修涉案房屋的时间相吻合,且未见本案中有被告在同一时间进行其他装修的相反证据,故原告对被告的装修是知情且同意的。根据合同的上述规定,经原告同意的装修归原告所有,合同解除后必须无偿移交,且双方对合同的解除均不承担责任,故被告无权要求原告赔偿装修或二类装修费用,亦无权要求原告承担评估费用。原告在庭审中明确表示不对装修进行利用,故被告亦无权要求原告补偿。
五、合同保证金
合同第六条第二款明确约定,被告未履行合同约定义务的,则10万元保证金不退。现本院已认定被告未履行支付租金的合同义务,故原告有权不退还该10万元保证金。
六、违约金
合同第十一条约定,被告违反合同第八条的,则原告有权解除合同,被告还应支付10万元违约金。根据上述约定内容,被告支付该10万元违约金的前提为被告违反合同第八条。本案中,原告并未出示证据证明被告存在违反合同第八条的行为,支付租金的义务未规定在合同第八条中,原告亦非因被告违反合同第八条主张解除合同。因此,原告要求被告支付10万元违约金的请求,缺乏合同依据,本院不予支持。
七、房屋使用费
原告主张的2014年1月至2014年9月的房屋使用费,因该时间段并非在租赁合同约定的租期内,其发生与租赁合同亦无法律上的联系,故本院在本案中不予处理。原告主张的2018年3月31日至6月25日的房屋使用费,系与本案有关的费用,本院可予处理。原告给予被告腾退期,但并未同意腾退期内无需支付费用,只同意减免一个月的使用费,故被告的抗辩意见本院不予采纳,被告应当支付房屋使用费。房屋使用费的标准,可参照合同租金。考虑到原告同意减免的房屋使用费,本院酌定被告应当支付328,697元。
据此,根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十六条第一款第(三)项、第一百四十条,《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款、第二百零六条,《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条,《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法总则>诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、第三条之规定,判决如下:
一、确认合同编号为参三(2014)040197号的《军队房地产租赁合同》于2018年3月30日解除;
二、被告上海金色希望酒店管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告*******61789部队租金3,177,613.15元;
三、被告上海金色希望酒店管理有限公司应于本判决生效之日起十日内按照每日万分之一的标准,向原告*******61789部队支付以208万元为本金,自2016年10月7日起至前述本金支付完毕之日止的逾期付款违约金(本金获得部分清偿的,则次日起的违约金金额应以尚欠金额为计算依据);
四、被告上海金色希望酒店管理有限公司应于本判决生效之日起十日内按照每日万分之一的标准,向原告*******61789部队支付以1,097,613.15元为本金,自2017年10月7日起至前述本金支付完毕之日止的逾期付款违约金(本金获得部分清偿的,则次日起的违约金金额应以尚欠金额为计算依据);
五、原告*******61789部队无须返还被告上海金色希望酒店管理有限公司10万元租赁保证金;
六、被告上海金色希望酒店管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告*******61789部队电费1,448,586.9元、垃圾处理费12,500元、有线电视费5,750元;
七、被告上海金色希望酒店管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告*******61789部队房屋使用费328,697元;
八、对原告*******61789部队要求被告上海金色希望酒店管理有限公司支付10万元违约金的诉讼请求不予支持;
九、对反诉原告上海金色希望酒店管理有限公司的全部诉讼请求不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费141,900元,由原告*******61789部队负担24,240元,被告上海金色希望酒店管理有限公司负担117,660元。
反诉案件受理费70,950元,由反诉原告上海金色希望酒店管理有限公司负担。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长  李 彦
人民陪审员  葛安基
人民陪审员  吴春林

二〇一八年九月二十一日
书 记 员  李 航
附:相关法律条文
一、《中华人民共和国民法通则》
第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年,法律另有规定的除外。
第一百三十六条下列的诉讼时效期间为一年:
(一)身体受到伤害要求赔偿的;
(二)出售质量不合格的商品未声明的;
(三)延付或者拒付租金的;
(四)寄存财物被丢失或者损毁的。
第一百四十条诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起,诉讼时效期间重新计算。
二、《中华人民共和国民法总则》
第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的,依照其规定。
……
第二百零六条本法自2017年10月1日起施行。
三、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……
第九十三条……
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时,解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合**质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的,违约方支付违约金后,还应当履行债务。
四、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法总则>诉讼时效制度若干问题的解释》
第二条民法总则施行之日,诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或一年,当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的,人民法院应予支持。
第三条民法总则施行前,民法通则规定的二年或一年诉讼时效期间已经届满,当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的,人民法院不予支持。
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